Acheter un bien pour faire de l'Alojamento Local (AL) au Portugal : les 15 points à vérifier avant d'investir

💰 Le Portugal reste une destination privilégiée pour les investisseurs souhaitant développer une activité d'Alojamento Local (AL). Que ce soit pour générer des revenus complémentaires ou créer une véritable activité professionnelle, un investissement bien préparé peut s'avérer très rentable.

Cependant, acheter un bien dans le seul objectif de le louer en courte durée nécessite de nombreuses vérifications. Une mauvaise analyse peut entraîner des difficultés administratives, fiscales ou financières et compromettre la rentabilité de votre projet.

Chez Global Strategy, nous accompagnons régulièrement des investisseurs francophones dans leurs projets immobiliers au Portugal. Voici les principaux points à contrôler avant de signer votre compromis de vente.

1️⃣ Vérifier que l'Alojamento Local est autorisé

Depuis les différentes réformes de l'Alojamento Local, toutes les communes ne suivent plus les mêmes règles.

Certaines municipalités peuvent :

• limiter les nouvelles autorisations ;

• suspendre temporairement l'enregistrement de nouveaux AL dans certaines zones ;

• imposer des règles spécifiques selon les quartiers.

Avant tout achat, renseignez-vous auprès de la Câmara Municipal afin de connaître les règles applicables à l'adresse du bien.

Une vérification préalable peut vous éviter d'acheter un logement que vous ne pourrez finalement pas exploiter en location touristique.

2️⃣ Contrôler le règlement de copropriété

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, prenez le temps de consulter :

• le règlement de copropriété ;

• les procès-verbaux des dernières assemblées générales ;

• les éventuelles décisions concernant l'Alojamento Local.

Même si la loi autorise un AL, certaines situations peuvent entraîner des conflits entre copropriétaires.

Il est préférable de connaître l'ambiance de la copropriété avant d'investir.

3️⃣ Vérifier la conformité urbanistique

Avant toute acquisition, assurez-vous que le bien est parfaitement conforme.

Vérifiez notamment :

• que toutes les surfaces sont légalisées ;

• que les extensions éventuelles ont été autorisées ;

• que les plans correspondent à la réalité ;

• qu'aucun aménagement n'a été réalisé sans autorisation.

Un bien présentant des irrégularités peut compliquer la revente, le financement ou certaines démarches administratives.

4️⃣ Analyser l'emplacement

L'emplacement reste le premier critère de réussite.

Étudiez notamment :

• la proximité des plages ;

• les transports en commun ;

• les commerces ;

• les restaurants ;

• les attractions touristiques ;

• les parkings ;

• le niveau de sécurité du quartier.

Un bon emplacement facilite généralement la location et améliore les avis des voyageurs.

5️⃣ Étudier la rentabilité réelle

Ne vous fiez jamais uniquement aux revenus annoncés par le vendeur.

Calculez également :

• les périodes de faible occupation ;

• les frais de ménage ;

• la blanchisserie ;

• les commissions des plateformes (Airbnb, Booking, etc.) ;

• les charges de copropriété ;

• les assurances ;

• la fiscalité ;

• les frais de comptabilité ;

• les travaux futurs.

La rentabilité nette est souvent bien différente de la rentabilité brute.

6️⃣ Vérifier les charges de copropriété

Un appartement situé dans une résidence avec piscine, ascenseur, jardins ou gardien peut entraîner des charges importantes.

Demandez toujours :

• le montant annuel des charges ;

• les travaux déjà votés ;

• les travaux prévus dans les prochaines années.

Ces dépenses peuvent réduire significativement la rentabilité de votre investissement.

7️⃣ Anticiper les travaux

Même un logement récent nécessite souvent :

• quelques rénovations ;

• une remise en peinture ;

• du mobilier neuf ;

• une décoration soignée ;

• des équipements de qualité.

Les voyageurs sont aujourd'hui très exigeants.

Un logement agréable obtient généralement de meilleures notes et un meilleur taux d'occupation.

8️⃣ Vérifier les performances énergétiques

Le confort influence directement les avis des voyageurs.

Pensez notamment à vérifier :

• la climatisation ;

• le chauffage ;

• l'isolation ;

• la qualité des fenêtres ;

• la consommation énergétique.

Un logement confortable sera plus attractif en été comme en hiver.

9️⃣ Étudier la concurrence

Avant d'investir, analysez les autres Alojamentos Locais situés dans le quartier.

Observez :

• leurs tarifs ;

• leurs équipements ;

• leurs notes ;

• les commentaires des voyageurs ;

• leur taux d'occupation.

Cette étude vous permettra d'estimer plus précisément vos futurs revenus.

🔟 Vérifier les assurances nécessaires

Les assurances sont souvent oubliées au moment de l'achat.

Pourtant, elles font partie des dépenses indispensables.

Selon votre situation, vous devrez notamment prévoir :

• une assurance responsabilité civile obligatoire ;

• une assurance multirisque adaptée à l'activité d'Alojamento Local ;

• une protection juridique ;

• une garantie pertes d'exploitation si vous dépendez fortement des revenus locatifs.

Une assurance habitation classique n'est généralement pas adaptée à une activité touristique.

11. Choisir le régime fiscal le plus adapté

Avant de lancer votre activité, déterminez :

• si vous exercerez en nom propre ou via une société ;

• le régime fiscal applicable ;

• vos obligations comptables ;

• les règles concernant la TVA (IVA), lorsque celle-ci est applicable.

Un mauvais choix peut réduire fortement la rentabilité de votre investissement.

12. Organiser la gestion du logement

Qui accueillera les voyageurs ?

Qui gérera :

• les réservations ;

• les arrivées ;

• les départs ;

• le ménage ;

• la blanchisserie ;

• les urgences techniques ?

Si vous ne résidez pas au Portugal, il sera souvent nécessaire de faire appel à une société spécialisée.

13. Vérifier les possibilités de financement

Avant de signer, étudiez :

• votre capacité d'emprunt ;

• votre apport personnel ;

• le coût du crédit ;

• les mensualités ;

• votre capacité à faire face à plusieurs mois de faible activité.

Un projet doit rester financièrement solide même en cas de baisse temporaire des réservations.

14. Constituer une réserve financière

Un logement peut rester vacant plusieurs semaines.

Des dépenses imprévues peuvent également survenir :

• panne de climatisation ;

• dégâts des eaux ;

• remplacement d'électroménager ;

• travaux urgents.

Prévoir une trésorerie de sécurité est fortement recommandé.

15. Se faire accompagner par des professionnels

Acheter un bien destiné à un Alojamento Local ne se résume pas à choisir un appartement.

Avant la signature, il est conseillé de consulter :

• un avocat ;

• un comptable ;

• un courtier en assurances ;

• un intermédiaire de crédit si nécessaire ;

• un agent immobilier connaissant parfaitement la réglementation locale.

Le coût de ces conseils est souvent largement inférieur aux conséquences d'une erreur.

➡️ Les erreurs les plus fréquentes

Parmi les erreurs que nous rencontrons le plus souvent :

• acheter sans vérifier si un AL est autorisé dans la commune ;

• surestimer les revenus locatifs ;

• oublier certaines charges ;

• négliger la copropriété ;

• choisir une assurance inadaptée ;

• ne pas anticiper la fiscalité ;

• investir uniquement sur un coup de cœur.

Une étude préalable permet d'éviter la plupart de ces difficultés.

🙌🏻 Global Strategy accompagne les investisseurs

Chez Global Strategy, nous accompagnons les investisseurs francophones à chaque étape de leur projet immobilier.

Nous pouvons notamment vous conseiller sur :

• l'assurance responsabilité civile obligatoire pour un AL ;

• l'assurance multirisque habitation adaptée à la location touristique ;

• la protection juridique ;

• les assurances des propriétaires non occupants ;

• les garanties contre les pertes financières liées à certains sinistres.

Nous travaillons également avec un réseau de partenaires spécialisés en immobilier, financement, fiscalité, comptabilité et droit afin de vous orienter vers les solutions les plus adaptées à votre projet.

🧠 En résumé

Acheter un bien pour exploiter un Alojamento Local peut constituer un excellent investissement, à condition de préparer soigneusement son projet.

Avant de signer, prenez le temps de vérifier la réglementation locale, la conformité du bien, la copropriété, la rentabilité, la fiscalité et les assurances nécessaires.

Une bonne préparation est le meilleur moyen de sécuriser votre investissement et d'en assurer la rentabilité sur le long terme.

Parce qu'un investissement réussi ne dépend pas uniquement du prix d'achat, mais de toutes les vérifications réalisées avant la signature.